中古マンションの売却に必要になる仲介手数料を節約しよう
2019-08-13
中古マンションを売却するときに高く売ろうと考えるのも重要ですが、余計な費用をかけずに売れるようにするという考え方も持つのが大切です。売却のときにかかる手数料として大きな比重を占めるのが仲介手数料だということが知られています。
節約することができるのではないかという人にとって役にたつ情報を紹介していきます。
仲介手数料の上限は定められている
中古マンションを売却するときに不動産会社に買主を探してもらうと売主は仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は法律によって不動産会社が買主にも売主にも請求することができることが定められているのが特徴です。
いくらでも請求して良いというわけではなく、不動産の売買をしたい人たちが不当な負担を被ってしまわないように上限額が定められています。つまり、もし多額な請求をされたとしたらそれは違法行為なので合法的に金額を下げてもらうことが可能なのです。
また、上限額が定められているだけで下限額は決まっていません。仲介手数料を請求することが義務化されているわけでもないので請求しないという選択肢もあります。
仲介手数料がゼロのケースもある
仲介手数料は不動産会社にとっては買主と売主を引き合わせて諸々の事務手続きをするのにかかった経費をまかなうために欠かせないものです。仲介手数料を請求しないと基本的には不動産会社はタダ働きになってしまうので、請求しないことはないだろうと考えてしまうでしょう。
しかし、実際には仲介手数料をゼロとしている不動産会社もあります。これは仲介によって買主と売主の両方に仲介手数料を請求できる形になっているからで、買主に請求した分だけで十分だという場合には売主には請求しないということもあるのです。
仲介手数料をゼロにするのは不動産会社としては取り扱い物件数を増やせるメリットがあります。専任媒介や専属専任媒介で契約することができればかなり高い確率でその中古マンションの売買に関わることが可能です。薄利多売と同じ考え方で、一つの取引の仲介をしたときに得られる利益が少なくとも、たくさん仲介の依頼をもらえることで利益を増やしやすい方法となっています。
不動産会社によってはゼロにはせずに割引して営業をしていることもあります。ただ、買主の仲介手数料を割引にするのか、売主の仲介手数料を安くするのかは不動産会社によって違うので注意が必要です。話を持ち込んだ段階で、仲介手数料について聞いてみて本当に安くて済むのかどうかを確認するようにしましょう。
仲介手数料には簡易計算式がある
一般的には仲介手数料は上限ギリギリまで請求することによって不動産会社が利益を最大化するようにしています。ただ、法律で定められている上限額はいくら以上いくら以下までは取引金額の何パーセントまでなどといった形で一見すると複雑そうな形になっています。
そのため、業界では簡易計算式を用いて算出するのが一般的で、特に仲介手数料を安くすると明記していない場合にはその計算結果に基づいた請求をされることになるのが通例です。
仲介手数料の簡易計算式はとても簡単で、取引金額の3%に6万円を加えるだけです。
つまり、中古マンションが5000万円で売却できたとしたら、その3%の150万円に6万円を加えた156万円が仲介手数料になります。
実際に支払う金額には消費税がかかるので、その10%増に相当する171万6千円が不動産会社に支払う金額です。
この計算式を知っていると中古マンションを売却する前の段階でおよそいくらの仲介手数料を支払うことになるかがわかります。中古マンションの売却によってこのくらいの現金を手に入れる必要がある、と決まっているときには特に計算しておくのが無難です。
仲介手数料は交渉可能
仲介手数料を少しでも減らすにはゼロとしている不動産会社を最初から選ぶ方法もありますが、リスクが全くないわけではありません。仲介手数料を一般の不動産会社に比べて半分程度しか受け取っていないことになるので、その分はどこかで経費を節約しなければ経営が成り立たない可能性が高いでしょう。
結果として宣伝広告をあまり積極的に行ってくれなかったり、人員が足りていなくて連絡や報告が遅かったりしてしまうリスクがあります。そのようなリスクを背負うよりは仲介手数料をしっかりと取る代わりにきちんと仕事をしてくれる不動産会社に依頼した方が良いと考えるのももっともなことでしょう。
ただ、仲介手数料の金額はあくまで上限が定められているだけなので請求された通りに支払うことは必須ではありません。交渉によって金額を減らしてもらえる可能性もあるのです。請求書が出されてしまってからでは手続きが厄介になるので、買主を探してもらっている段階や買主との売買金額の交渉をしている段階で話を切り出しておくのが良いでしょう。
そこで1%でも安くすることができれば少しくらい売却金額が低くなってしまっても納得して売ることができる、うまく高く売れたら売却益がさらに大きくなるなどのメリットがあります。
仲介手数料の交渉をするコツ
仲介手数料の交渉をするときにはどのようにして切り出し、どんな話の展開にしたら良いのでしょうか。不動産会社としては最大の利益を得たいのが常なので、もっともな理由がないとなかなか交渉に応じてくれません。ただ闇雲に仲介手数料を下げて欲しいと話すだけではあまり意味がないのです。
重要なのは仲介手数料が不動産会社に対して支払う報酬として位置付けられていることで、仲介のときに提供してくれたサービスへの対価にもなっていると考えましょう。つまり、受けているサービスについて不備があったり、常識から考えて正当ではない対応があったり、当初言っていたこととは違う対応があったりした場合には指摘して交渉することが可能です。
このような落ち度を粗探しして切り出してみるといくばくかは安くできる可能性がありますが、あまりひどく批判をしてしまうと心象が悪くなってしまうので気をつけなければなりません。サービスの中で良かったところを褒め、でもこういうところが問題だったから責任を取って欲しいという流れで仲介手数料を下げてもらいましょう。
当初、不動産会社が自信を持って決めた販売価格よりも下がってしまったときや、要求していた期日までに買主が見つからなかった時などは交渉しやすいでしょう。